OPPORTUNITÀ PER I DEBITORI DAL DECRETO BANCHE

PRIME VALUTAZIONI SUL PATTO MARCIANOdi Riccardo Patimo – Dottore Commercialista in Roma

Il nuovo patto marciano tenta di dare nuovo vigore al mercato del credito. L’istituto, novellato dal decreto Banche, si distingue per la definizione delle modalità di stima del bene oggetto del patto al momento dell’inadempimento del debitore, per una puntuale fissazione delle condizioni che determinano l’inadempimento del debito e per l’istituzione di una procedura dedicata all’accertamento del verificarsi della condizione sospensiva con conseguente trasferimento definitivo del bene al creditore. Completano l’istituto una serie di garanzie legali e antiabuso e il divieto di utilizzo del patto per beni utilizzati come abitazione principale. Rimangono da chiarire il concetto di “abitazione principale” richiamato dalla norma e gli effetti in caso di successiva assegnazione del bene al coniuge separato o divorziato.

Il buon esito di un’istruttoria fidi, e quindi la possibilità di ottenere un finanziamento, dipende da due fattori: la possibilità che il debitore sia in grado di generare flussi di liquidità e l’entità e qualità delle garanzie prestate.

Fino ad un recente passato, le garanzie immobiliari erano considerate tra le migliori perché esisteva un mercato dinamico di tali beni che ne permetteva un’agevole trasformazione in denaro. Attualmente, però, data la stagnazione del settore, i tempi richiesti per la vendita degli immobili hanno notevolmente ridotto l’appeal di tali garanzie.

A dire il vero, già in precedenza vi era la consapevolezza che per vendere un immobile fosse necessario attendere un lasso di tempo non breve e, proprio per questo, gli istituti di credito hanno sempre iscritto ipoteche per valori superiori a quelli del credito garantito.

Nel tentativo di dare maggiore smalto alle garanzie costituite da beni immobili, il Decreto banche ha dato dettagliata veste legale al patto marciano, un contratto in cui il debito viene garantito dal trasferimento al creditore di un immobile o un altro diritto immobiliare, di proprietà del debitore o di un terzo, sospensivamente condizionato all’inadempimento del debitore.

Il nuovo art. 48-bis D.Lgs. 385/93 contiene infatti una dettagliata disciplina delle modalità di costituzione ed esecuzione di tali pattuizioni.

 

Definizione di patto marciano

Il patto marciano è un contratto con cui, a fronte della concessione di un prestito, il debitore cede al creditore un determinato immobile con condizione sospensiva. Se il prestito viene regolarmente onorato, la condizione sospensiva non si avvera e il bene torna di proprietà del debitore, in caso di inadempimento, invece, si perfeziona il trasferimento del bene al creditore.

Una più attenta lettura della norma fa però emergere tutta una serie di sfaccettature che rendono tale contratto ben più complesso e interessante rispetto alla descrizione semplificata sopra fornita.

 

Valore dell’immobile alla data dell’inadempimento

Per cominciare, con il patto marciano si tiene conto del fatto che l’immobile, nel periodo compreso tra la stipula del contratto e il verificarsi dell’inadempimento del debitore, potrebbe aumentare di valore. Se ciò accade, infatti, il creditore è tenuto a corrispondere al debitore la differenza tra tale valore e la somma del debito inadempiuto e delle spese di trasferimento del bene.

In un mercato immobiliare stagnante, ciò offre una serie di vantaggi sia per ilcreditore che per il debitore. Il primo evita i costi, le lungaggini e le incertezze delle ordinarie procedure esecutive entrando prontamente in possesso del bene per poi venderlo o gestirlo comodamente in proprio.

Il debitore ha l’opportunità di liberarsi del proprio debito o di incassare una somma in denaro ove il valore del proprio bene venga stimato superiore a quello del debito inadempiuto, circostanza questa facile a verificarsi se l’inadempimento si verifica dopo il rimborso di una certa quota del debito.

Se, invece, il mercato di riferimento è più “vivace”, e il valore dell’immobile è in crescita, il debitore potrebbe agevolmente trovare un investitore disposto a fornirgli il denaro necessario per onorare il proprio debito e vendere direttamente il bene lucrando sul maggior prezzo di mercato.

La norma nulla dice per il caso in cui il valore del bene al momento dell’inadempimento dovesse risultare inferiore alla somma del debito inadempiuto e delle spese di trasferimento del bene ma è ovvio che in tale circostanza il debito resterà inadempiuto per tale differenza.

È evidente che “l’ago della bilancia” di queste scelte risiede nel corretto accertamento del valore dell’immobile alla data in cui si verifica l’inadempimento e, proprio per questo, la norma ne rimette la determinazione ad un perito nominato dal Tribunale del luogo in cui si trova l’immobile.

Una volta noto il valore commerciale dell’immobile, il debitore è posto in condizione di operare al meglio le proprie scelte e quindi di non subire passivamente gli effetti del patto marciano.

 

Garanzie di legittimità e anti abuso

Per tutelare il rispetto delle norme che lo disciplinano è fatto obbligo di ricorrere all’atto notarile per la stipula del patto, sia in sede di conclusione del contratto di finanziamento sia in caso di condizione aggiunta a contratti preesistenti sia per l’atto che attesta l’avveramento della condizione sospensiva con conseguente trasferimento del bene al creditore.

Contro possibili abusi di tale strumento giuridico, la norma impone che il creditore possa essere solo una banca o altro soggetto autorizzato a concedere finanziamenti nei confronti del pubblico ai sensi dell’art. 106, D.Lgs. 385/93 e che il debitore debba essere un imprenditore.

Inoltre, il patto non può avere per oggetto l’immobile adibito ad abitazione principale del proprietario, del coniuge o di suoi parenti e affini entro il 3° grado.

Questo aspetto presenta, a parere dello scrivente, alcuni punti poco chiari. Innanzitutto, la norma non dà una definizione di abitazione principale. Il termine, che già in campo fiscale presenta accezioni diverse, andrebbe meglio precisato così da permettere un’esatta individuazione di quale immobile viene usato dal debitore come abitazione principale escludendone l’utilizzabilità per un eventuale patto marciano.

Nulla viene specificato per il caso in cui l’immobile venga adibito ad abitazione principale in epoca successiva a quella di stipula del patto. Il limite sembra operare, infatti, solo in sede di stipula del contratto e quindi eventualidestinazioni successive non dovrebbero avere alcun riflesso sulla validità del patto.

Del resto, una diversa interpretazione renderebbe facile “disattivare” gli effetti dell’inadempimento impedendo il trasferimento del bene al creditore: basterebbe, infatti, adibire il bene oggetto del patto ad abitazione principale non appena ci si accorge di non essere più in grado di rimborsare il prestito.

Ma se questa interpretazione sembra ineccepibile quando si parla di beni del debitore, problemi possono sorgere laddove l’immobile venga adibito ad abitazione principale del coniuge dello stesso visto che ciò può accadere, in sede di separazione o divorzio, per effetto di un provvedimento dell’autorità giudiziaria.

Si avrebbe così il paradosso in cui, per effetto del patto marciano il bene verrebbe trasferito al creditore che però non potrebbe acquisirne il possesso in quanto lo stesso è stato assegnato in uso al coniuge del debitore cosa questa che, inevitabilmente, ne ridurrebbe il valore in caso di vendita.

Sono facilmente immaginabili gli usi distorti (es. false separazioni dei coniugi) cui una simile interpretazione potrebbe condurre. Né sembra che sul punto siano ammissibili specifiche clausole aggiuntive inserite nel contratto con cui viene stipulato il patto marciano (es. divieti circa la possibilità di adibire l’immobile ad abitazione principale del debitore, del coniuge o di suoi parenti e affini entro il 3° grado successivamente alla stipula del patto).

 

Quando si verifica l’inadempimento

La norma risolve il problema dell’individuazione del momento in cui il debitore si considera inadempiente evitando così che sorgano contestazioni in merito a tutto vantaggio della speditezza della procedura.

Il 5 comma dell’art. 48-bis, stabilisce, infatti, che si ha inadempimento in caso di mancato pagamento protratto per oltre 9 mesi dalla scadenza:

1) di almeno 3 rate, anche non consecutive, se il finanziamento prevede il rimborso con rate mensili;

2) anche di una sola rata, quando il rimborso prevede rate di scadenza superiore alla mensile (es. semestrale);

3) del rimborso previsto dal contratto di finanziamento, quando non vi è restituzione rateale.

Tuttavia, se alla data di scadenza della prima delle rate, anche non mensili, non pagate il debitore abbia già rimborsato il finanziamento ricevuto in misura almeno pari all’85% della quota capitale, il periodo di inadempimento è elevato da 9 a 12 mesi.

 

La “visibilità” del patto

Considerati gli effetti del patto per il debitore, appare evidente l’importanza che assume la conoscibilità dello stesso da parte dei terzi.

A ciò provvedono una serie di norme (es. art. 48-bis, c. 9) che impongono l’iscrizione nei registri immobiliari:

– del patto marciano al momento della stipula:

– dell’avverarsi della condizione sospensiva che comporta il trasferimento del bene al creditore;

– della cancellazione del patto nel caso in cui il debitore concluda regolarmente il rimborso del prestito.

Al contrario, la procedura che conduce all’avverarsi della condizione sospensiva e quindi al trasferimento del bene al creditore, non richiede alcunapubblicità esterna.

Il creditore, al verificarsi dell’inadempimento:

1) notifica al debitore o, se diverso, al titolare del diritto reale immobiliare, nonché a coloro che hanno diritti derivanti dal titolo iscritto o trascritto sull’immobile, una dichiarazione di volersi avvalere degli effetti del patto precisando l’ammontare del credito per cui procede;

2) decorsi 60 giorni, il creditore chiede al presidente del Tribunale del luogo in cui si trova l’immobile la nomina di un perito per la stima, con relazione giurata, del diritto reale immobiliare oggetto del patto;

3) il perito entro 60 gg dalla nomina comunica, possibilmente via PEC, la relazione giurata di stima al debitore o, se diverso al titolare del diritto immobiliare, al creditore e a coloro che hanno diritti derivanti da titolo iscritto o trascritto sull’immobile;

4) i destinatari hanno 10 gg di tempo per inviare note al perito che, entro i successivi 10 giorni, effettua una nuova comunicazione tenendo conto di tali note;

5) se il valore stimato è superiore alla somma del debito inadempiuto e delle spese di trasferimento, il creditore corrisponde al debitore la differenza su un conto corrente bancario senza spese;

6) in caso contrario, la condizione sospensiva si intende avverata con la comunicazione al creditore del valore di stima del bene;

7) il creditore, con atto notarile, procede alla cancellazione della condizione sospensiva completando il trasferimento del bene. A tal fine, il creditore deve produrre estratto autentico delle proprie scritture contabili.

 

Rapporti con altri creditori

Il 4° comma dell’art. 48-bis, prevede che se il finanziamento è già garantito daipoteca, il patto marciano, una volta trascritto, prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite successivamente all’iscrizione ipotecaria.

Ciò può avere l’effetto di scoraggiare tali nuove trascrizioni ed iscrizioni, vista la prevalenza sulle stesse del patto, ma potrebbe renderle convenienti se il bene oggetto delle stesse presentasse un valore superiore a quello del debito vantato dal titolare del patto marciano. In questo caso, infatti, gli altri creditori potrebbero soddisfarsi sulla somma liquidata dalla Banca al debitore a seguito dell’avverarsi della condizione sospensiva.

Per tali ragioni, ove il bene gravato da patto marciano sia sottoposto ad esecuzione da parte di altro creditore (es. Equitalia), l’accertamento dell’inadempimento del debitore nei confronti della banca, come pure la nomina del perito per la stima, sono riservate al giudice dell’esecuzione e alla banca è fatto obbligo di corrispondere tutte le spese dell’esecuzione e il valore di eventuali crediti aventi diritto di prelazione anteriore al patto marciano (art. 48-bis, c. 10).

 

Nuda proprietà ed usufrutto

Alcune riflessioni possono essere svolte in merito all’utilizzabilità del patto marciano in relazione a diritti immobiliari diversi dalla piena proprietà.

Nel caso dell’usufrutto, il valore oggetto di trasferimento varia in funzione dell’età del titolare del diritto diminuendo all’aumentare di questa perché, con la morte dell’usufruttuario, viene a cessare la possibilità di sfruttamento economico del diritto.

Oltre a ciò, l’usufrutto richiede che il bene venga “messo a reddito” e quindi, di regola, affittato, cosa questa che impone il possesso da parte della banca di una struttura dedicata alla gestione di tali beni.

Sotto tale profilo la norma appare previdente in quanto consente il trasferimento del diritto immobiliare sia al creditore che ad una società dallo stesso controllata o al medesimo collegata o anche semplicemente autorizzata ad acquistare, detenere, gestire e trasferire diritti reali immobiliari. In pratica, le banche potranno scegliere di dotarsi di apposite funzioni interne come pure di costituire società ad hoc o anche di rivolgersi a soggetti esterni.

Anche il valore di una nuda proprietà varia in funzione dell’età dell’usufruttuario ma non presenta alcun costo di gestione, neppure fiscale ed esiste oggi un mercato sufficientemente evoluto da consentirne la commerciabilità.

In sostanza, se ci si può permettere di attendere abbastanza al fine di spuntare un buon prezzo e se il bene oggetto del diritto immobiliare ha comunque un valore, non sembrano sussistere ragioni contro la stipula di un patto marciano avente per oggetto detti beni.

 

Conclusioni

Per concludere, il nuovo istituto sembra offrire buone opportunità per gliistituti di credito che vogliano concedere prestiti garantiti da immobili rendendone più semplice la vendita e massimizzando le possibilità di recupero del credito.

Per contro, lo sfruttamento del patto marciano non può avvenire in assenza di strutture specializzate nella gestione di immobili e diritti reali immobiliari di cui attualmente poche banche sono dotate.

Sul versante dei debitori, il principale vantaggio sembrerebbe quello di permettere un accesso più agevole al credito per coloro che possiedono immobili anche se l’impossibilità di utilizzare il patto per quelli adibiti a prima casa ne potrebbe limitare di molto l’utilizzabilità.

 

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